전입신고만 하면 끝?|확정일자 안 받으면 보증금 우선변제권 못 얻는 이유와 순서
전입신고만 하면 세입자 권리가 다 지켜진다고 생각하는 경우가 많습니다. 실제로 그렇지 않습니다. 대항력은 생기지만 우선변제권은 생기지 않아, 집이 경매로 넘어갔 때 보증금을 후순위로 밀릴 수 있습니다. 핵심만 먼저 말하면 이렇습니다. 전입신고+실제 입주 → 대항력. 여기에 확정일자까지 받아야 → 우선변제권. 두 권리가 생기는 시점도 다릅니다. 전입신고와 확정일자, 역할이 완전히 다릅니다 전입신고는 주민등록을 새 주소로 옮기는 행정 절차입니다. 확정일자는 임대차계약서가 그 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 절차입니다. 구분 전입신고 확정일자 목적 대항력 확보 우선변제권 확보 요건 주택 인도 + 전입신고 대항력 + 확정일자 효력 새 소유자에게도 임차권 주장 가능 경매·공매 시 후순위보다 보증금 우선 변제 발생 시점 전입신고 다음 날 0시 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 날 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 우선변제권은 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건을 갖춘 뒤 확정일자를 받아야 생깁니다. 사람들이 실제로 틀리는 지점 가장 흔한 실수는 “전입신고만 하면 확정일자도 자동으로 된다”고 생각하는 것입니다. 그렇지 않습니다. 전입신고와 확정일자는 별개 절차입니다. 전입신고만 하고 확정일자를 안 받은 경우 → 대항력은 있지만 우선변제권 없음. 경매 시 후순위 채권자에게 밀릴 수 있음. 확정일자만 먼저 받고 전입신고를 늦게 한 경우 → 우선변제권은 대항력이 생기는 날(전입신고 다음 날)에 맞춰 생김. 계약서 원본이 없어 확정일자를 못 받는 경우 → 원본이 필요합니다. 사본으로는 안 됩니다. 잔금일 당일 전입신고를 하면서, 그날 집주인이 근저당을 설정하는 경우 → 대항력이 다음날 0시부터 생기므로 순위가 밀릴 위험이 있습니다. 자주 놓치는 부분 전입신고 다음날 0시 ...